En tilsyneladende teknisk ændring i de franske skatteregler truer snart med at vende forretningsmodellen på hovedet for utallige udlejere.
Fra og med indtægterne i 2025 ændrer Frankrig grundlæggende den måde, hvorpå korttidsferieudlejning beskattes. Det, der i årevis gjaldt som et skattemæssigt paradis for små og mellemstore udlejere – især via platforme som Airbnb – afvikles nu gradvist, med konkret effekt på skatteopgørelsen for 2026.
Afslutningen på de gyldne år for sæsonudlejning
I mange år nød ejere af møbleret ferieudlejning i Frankrig godt af et bemærkelsesværdigt mildt micro-BIC-regime. Så længe den årlige lejeindtægt forblev under 77.700 euro, gjaldt et standardfradrag på 50 procent. Skattemyndighederne beskattede altså kun halvdelen af den modtagne leje.
Det gjorde korttidsudlejning særligt attraktiv sammenlignet med klassiske investeringer eller langtidsudlejning. Mange privatpersoner brugte denne ordning til at finansiere en anden bolig, betale af på en lejlighed i en turistby eller simpelthen få deres opsparing til at give bedre afkast.
Den franske lov Le Meur afskaffer fra indtægterne i 2025 de mest gunstige elementer af micro-BIC for ikke-klassificeret turistisk møbleret udlejning.
Vigtigt detalje: langtidsmøbleret udlejning til hovedbolig for lejeren forbliver uberørt og bevarer sine eksisterende micro-BIC-betingelser. Foranstaltningen retter sig eksplicit mod korte ophold: byferie, ferieperioder, ugeudlejning i populære regioner.
Hvad ændres i 2026 for korttidsferieudlejning?
Micro-BIC: loft fem gange lavere, fradrag kraftigt reduceret
Kernen i reformen ligger ved to tal: omsætningsloftet og standardfradraget. For ikke-klassificeret turistisk møbleret udlejning falder micro-BIC-loftet fra 77.700 euro til 15.000 euro om året.
Samtidig skrumper standardfradraget fra 50 til 30 procent. Det betyder, at en større del af lejeindtægterne indgår i beskatningsgrundlaget.
En udlejer med 20.000 euro i årlig omsætning presses ud af micro-BIC og ville, selv inden for mikroordningen, fremover blive beskattet af 14.000 euro i stedet for 10.000 euro.
Den, der overskrider grænsen på 15.000 euro, falder automatisk ind under det såkaldte ‘réel’-regime og skal føre et rigtigt regnskab. For mange private ejere ændrer deres status sig fra næsten “passiv investor” til mini-iværksætter, der skal træffe valg, få lavet simuleringer og muligvis søge rådgivning.
Hvorfor gennemfører Frankrig denne ændring?
Den franske regering ønsker at dæmpe presset på boligmarkedet i turistbyer og knappe regioner. Korttidsudlejning fjerner boliger fra det klassiske udbud til lejere, der søger hovedbolig. Ved at begrænse skattefordelen forsøger regeringen at presse en del af disse boliger tilbage mod helårsudlejning.
Dermed følger Paris en bredere europæisk tendens. Byer som Amsterdam, Barcelona og Lissabon har længe strammet reglerne omkring korttidsferieudlejning via kvoter, registreringspligter eller tilladelsessystemer. Frankrig bruger nu eksplicit også skattehåndtaget.
LMNP og regime réel: ny refleks for udlejere
Fra micro-BIC til regime réel: mere arbejde, men ofte lavere skat
For ejere, der kommer over 15.000 euro i årlige lejeindtægter, bliver regime réel inden for statusen som ikke-professionel møbleret udlejning (LMNP) fremover næsten standardmuligheden.
I det regime skal udlejeren registrere alle indtægter og udgifter og årligt beregne et resultat. Til gengæld må vedkommende fratrække alle faktiske omkostninger, såsom:
- renter på realkreditlån
- ejendomsskatter og lokale afgifter
- forsikringer og administrationsomkostninger
- vedligeholdelse, mindre renoveringer og udskiftninger
- energi, internet og andre faste udgifter
Derudover spiller begrebet afskrivninger en nøglerolle. Værdien af ejendommen og inventaret fordeles regnskabsmæssigt over flere år. Årligt må en del heraf bogføres som omkostning, uden at der faktisk går penge ud af kassen.
Gennem afskrivninger kan mange LMNP-udlejere reducere deres skattepligtige overskud kraftigt i årevis, nogle gange endda bringe det ned til nul.
Den, der overvejer dette skridt, skal normalt indkoble en bogholder. Det koster penge, men for dem, der har en anstændig omsætning, kan besparelsen på skatten rugeligt kompensere for dette.
Klassificering som “meublé de tourisme”: en mellemvej
En anden strategi består i at få boligen klassificeret som “meublé de tourisme”. Ved sådan en officiel klassificering gælder mildere skatteregler end for ikke-klassificerede ophold. I mange tilfælde forbliver et højere omsætningsloft og et mere gunstigt fradrag gældende.
Den klassificering kommer ikke af sig selv. Boligen skal opfylde krav om komfort, udstyr, areal, sikkerhed og undertiden endda service. Der følger en kontrol fra et godkendt organ, og ejeren skal forny mærket periodisk.
For dem, der satser aktivt på turistudlejning og opnår en høj belægningsprocent, kan sådan et skridt være interessant. Det lønner sig dog at gennemregne den samlede rentabilitet efter omkostninger, investeringer og fornyelser, ikke kun det skattemæssige billede.
Strategiske valg for udlejere mod 2026
Skal du fortsætte med korttidsudlejning?
Spørgsmålet bliver mindre teoretisk og mere økonomisk. For hver ejendom lønner det sig med en scenarie-øvelse:
| Scenarie | Skattemæssig behandling | Fordele | Ulemper |
|---|---|---|---|
| Korttidsudlejning, micro-BIC < 15.000 € | 30% standardfradrag | Enkelhed, begrænset administration | Mindre fordelagtigt end tidligere, begrænset skala |
| Korttidsudlejning, regime réel (LMNP) | Fradrag for faktiske omkostninger + afskrivninger | Høj optimering mulig | Regnskab, bogholder, kompleksitet |
| Klassificeret “meublé de tourisme” | Rummeligere lofter, højere fradrag | Bevarer skattefordel ved god belægning | Investeringer, kontroller, kvalitetsnormer |
| Helårsudlejning (hovedbolig for lejer) | Micro-BIC 50% eller klassisk lejeregime | Stabile indtægter, mindre skift | Lavere bruttoleje, mindre fleksibilitet |
Ud over beskatningen spiller også andre elementer en rolle: administrativ byrde, risiko for skader, sæsonbestemt tomgang og egen tidsinvestering. Korttidsudlejning giver ofte en højere bruttoleje, men kræver mere tilstedeværelse eller en administrator.
Konkrete tips til dem, der udlejer nu eller vil starte
De, der allerede udlejer møbleret i Frankrig, gør klogt i at tage en række skridt inden udgangen af skatteåret 2025:
- udarbejde et realistisk estimat af lejeindtægterne på årsbasis
- kortlægge alle omkostninger, der ville være fradragsberettigede i et regime réel
- få lavet simulering: micro-BIC ny ordning versus regime réel
- undersøge om klassificering som “meublé de tourisme” er gennemførlig og rentabel
- overveje om overgang til helårsudlejning kan stabilisere nettoudbyttet
For potentielle investorer skifter fokus. Ikke kun belægningsprocenten og lejepriserne tæller, men også den skattemæssige strategi og den samlede omkostningsstruktur. Et projekt, der så attraktivt ud i 2023, kan se helt anderledes ud i 2026.
Hvad betyder dette for danske investorer i Frankrig?
Mange danskere ejer en anden bolig i Frankrig, ofte finansieret med et lån og udlejet via korttidsplatforme. For denne gruppe tæller ikke kun den franske indkomstskat, men også måden, hvorpå danske skattemyndigheder håndterer udenlandsk leje og formue.
Den, der bor i Danmark og udlejer i Frankrig, skal altså se dobbelt: først på nettolejen efter fransk skat, derefter på påvirkningen af den danske selvangivelse. En forskydning fra micro-BIC til regime réel kan reducere det franske resultat, men også påvirke det skattemæssige billede i hjemlandet.
En konkret gennemgang med en rådgiver, der er fortrolig med både det franske og det danske system, forebygger ubehagelige overraskelser. Især for dem, der ejer flere ejendomme, kan den nye franske lov omdefinere hele investeringsstrategien.
Den, der lige vil starte på det franske ferieboligmarked, gør klogt i at gennemregne scenarier for de kommende ti år. Med en simulering, der tager højde for afskrivninger, renteudvikling, mulig yderligere regulering og en realistisk belægningsprocent, opstår et langt klarere billede af det faktiske afkast end med kun bruttolejen og det gamle micro-BIC-regime i baghovedet.
