Pensionister og boliglån – situationen er bedre end de fleste tror
Stadig flere ældre ønsker at købe eller renovere en bolig sent i livet – men hvor langt er bankerne egentlig villige til at gå?
Mange pensionister går ud fra, at muligheden for et nyt realkreditlån eller boliglån er lukket, når man forlader arbejdsmarkedet. Men virkeligheden ser faktisk mere gunstig ud, end de fleste forestiller sig. Bankerne kigger ikke kun på din alder – de vurderer primært din tilbagebetalingsevne, gældende europæiske regler og boligens aktuelle værdi. Det betyder, at folk over 60, og i visse tilfælde endda over 75, stadig kan opnå passende finansiering – hvis de ved, hvordan de skal gribe det an.
Findes der en maksimal aldersgrænse for et boliglån?
Der eksisterer ingen lovbestemt øvre aldersgrænse for realkreditlån eller boliglån. En bank kan i teorien sagtens bevilge et lån til en 78-årig. I praksis anvender långivere dog interne grænser og retningslinjer, som primært er baseret på europæiske regler.
Disse regler kræver, at et realkreditlån skal kunne tilbagebetales fuldt ud inden for den statistiske forventede levetid. Bankerne regner derfor baglæns: Hvor mange år med indkomst kan der realistisk forventes, og kan et forsvarligt lån passe ind i det billede?
De fleste banker sigter efter, at realkreditlånet er fuldt tilbagebetalt – eller reduceret til et håndterbart restbeløb – senest ved låntagerens 75-års fødselsdag.
Det betyder dog ikke, at ingen kan låne penge efter de 75. Der er tilfælde, hvor en bank alligevel siger ja, men det drejer sig typisk om:
- Relativt små beløb – eksempelvis i størrelsesordenen 150.000 til 225.000 kroner
- Meget god kreditvurdering og ingen eksisterende gæld
- En høj friværdi i den nuværende bolig
Hvorfor pensionister ofte står stærkt
Bemærkelsesværdigt nok er mange pensionister faktisk i en solid økonomisk position. De har (næsten) betalt deres første realkreditlån af, de har sparet op i årevis og har få løbende lån. Det giver en gunstig kreditprofil, som får bankerne til at se mindre risiko i transaktionen.
På den anden side er pensionsindkomsten som regel lavere end lønindkomsten under arbejdslivet. Det betyder, at de månedlige udgifter skal ligge tydeligt lavere end tidligere – eller at lånet skal være mindre og have en kortere løbetid.
Europæiske regler og deres betydning for seniorers boliglån
Europæiske regler for boligkredit forpligter bankerne til at vurdere lån grundigt og omhyggeligt. Tiden med hurtige og lette boliglån er forbi – særligt for ældre kunder. Bankerne skal blandt andet undersøge:
- Hvor stabil pensionsindkomsten er
- Om der er supplerende indtægter fra eksempelvis udlejning, bijob eller investeringer
- Om lånet med rimelighed kan tilbagebetales inden for den forventede levetid
- Om der er tilstrækkelige reserver til sundhedsudgifter og stigende leveomkostninger
Da reglerne trådte i kraft, klagede interesseorganisationer over, at ældre borgere var dem, der blev hårdest ramt. Siden da er visse bestemmelser blevet lempet, og bankerne ser nu mindre stift på alderen alene. Fokus er i dag mere på det samlede billede: formue, pension, boligudgifter og helbredssituation.
Sådan øger pensionister deres chancer for et boliglån
Ældre der ønsker at købe en bolig, flytte til en lejlighed eller renovere deres nuværende hjem, kan selv gøre meget for at forbedre chancerne for finansiering.
Sørg for tilstrækkelig egenkapital
Bankerne finansierer typisk ikke mere end omkring 80 procent af boligens værdi. Den resterende del skal komme fra egne midler. Især ved højere alder ser bankerne meget nøje på dette punkt.
Jo mere egenkapital du indskyder, desto lavere er bankens risiko – og desto bedre vilkår kan du potentielt opnå.
Eksempler på egne midler kan være:
- Opsparing eller indlånskonti
- Opbygget værdi i en livsforsikring
- Udbetalt eller snart frigjort livrente
- Provenu fra salget af en tidligere bolig
Ekstra sikkerhed: fra livsforsikring til fritidsbolig
Bankerne ønsker ofte en ekstra sikkerhedsmargen, når de låner penge til ældre. Her kan følgende spille en rolle:
- Livsforsikringer der udbetales inden for lånets løbetid
- Boligopsparing eller gamle opsparingskontrakter der snart frigives
- Investeringsporteføljer eller andre kapitalanbringelser
- En fritidsbolig, garageanlæg eller sommerhus der kan stilles som sikkerhed
Banken kan aftale, at disse værdier anvendes til delvis eller fuld indfrielse på et bestemt tidspunkt. Det sænker risikoen og gør lånet acceptabelt for en pensionisthusholdning.
En yngre medansøger kan være afgørende
En ofte anvendt løsning er at inddrage en yngre partner eller et barn i låneansøgningen. Denne person kan underskrive som medlåntager eller kautionist. Dermed regner banken med en længere periode med indkomst – eksempelvis frem til barnets pensionsalder.
Dette sker ofte i situationer, hvor forældre køber en mindre lejlighed, eller hvor et barn hjælper med at gøre familiens hjem fremtidssikret via installation af elevator, trappe-lift eller en større renovering.
Hvornår siger banken nej?
På trods af alle muligheder kan en ansøgning alligevel blive afvist. Typiske årsager er:
- For lav eller ustabil pensionsindkomst
- Ingen eller begrænset egenkapital og manglende supplerende sikkerhed
- Betydelig eksisterende gæld eller dårlig kredithistorik
- For lang ønsket løbetid i forhold til ansøgerens alder
- Bankens egne interne aldersgrænser
Bankerne er ikke ens på dette punkt. Mens én institution bliver meget tilbageholdende allerede fra 70-årsalderen, ser en anden långiver mere fleksibelt på friværdi og supplerende sikkerhed. Det kan derfor betale sig at sammenligne og spørge videre – også selvom en første ansøgning er blevet afslået.
Alternativer når et klassisk realkreditlån ikke er muligt
Dem der ikke kan opnå et traditionelt boliglån, har stadig andre muligheder. Ikke alle løsninger passer til alle, men de kan være redningen i bestemte situationer.
| Mulighed | Grundidé | Egner sig til |
|---|---|---|
| Friværdilån / seniorbodslån | Frigørelse af friværdi, ofte uden månedlig afdragsbetaling | Boligejere med stor friværdi og behov for ekstra likviditet |
| Forbrugslån med kort løbetid | Fast løbetid og rente, typisk et lavere beløb | Mindre renoveringer eller boligtilpasninger |
| Familielån | Lån via børn eller familie med notarielle aftaler | Familier hvor der er tilstrækkelig formue hos de pårørende |
| Leje frem for køb | Salg af egen bolig og overgang til lejebolig | Ældre der ikke ønsker gæld og prioriterer fleksibilitet |
Hvad skal ældre især være opmærksomme på ved et lån?
Et lån i den sene del af livet kræver større forsigtighed end i trediverne. De månedlige udgifter skal rummeligt kunne indpasses i pensionen – inklusiv uventede sundhedsudgifter eller dyre mediciner. Et stramt budget skaber på sigt stress, og netop den ekstra ro er som regel den vigtigste grund til at tilpasse eller skifte bolig.
Et andet vigtigt punkt er løbetiden. Et lån med lang løbetid virker attraktivt på grund af de lavere månedlige ydelser, men det holder også gælden i live i længere tid. En kortere løbetid presser månedlige betalinger op, men sikrer til gengæld, at arven belastes mindre af restgæld.
Konkrete eksempler fra praksis
Et ægtepar på 68 og 70 år, der køber en lejlighed og selv betaler 60 procent af prisen kontant, har typisk gode chancer for et mindre supplerende boliglån. Pensionen er stabil, gælden begrænset, og løbetiden kan tilpasses den yngste partners alder.
En enlig 76-årig uden egenkapital, der søger om et stort lån til en nybygget bolig, vil derimod næsten uundgåeligt løbe ind i en mur. Kombinationen af et højt lånebeløb, fremskreden alder og mangel på sikkerhed gør, at de fleste banker simpelthen ikke vil påtage sig den risiko.
Risici og fordele – to sider af samme mønt for pensionister
Et lån i den sene del af livet har to ansigter. På den positive side står øget boligkomfort, en energivenlig bolig og muligheden for at bo tættere på børn eller plejetilbud. Det kan markant forbedre livskvaliteten.
Omvendt er der reelle risici: stigende renter ved variable lån, et faldende boligmarked eller uventede medicinske udgifter. Den der låner til det yderste nu, har meget lidt manøvrerum, hvis noget går galt senere. Mange finansielle rådgivere anbefaler derfor ældre at bevare en solid buffer og holde lånebeløbet så begrænset som muligt.
Den der i god tid gennemregner forskellige scenarier – helst sammen med en uafhængig rådgiver – kan hurtigt se, om et realkreditlån i pensionsalderen giver ro eller tværtimod skaber bekymring. Netop den ærlighed på forhånd afgør både, om banken siger ja, og om lånet føles rigtigt i de efterfølgende år.
