Den franske stat strammer gradvist grebet om korttidsudlejning
Den franske regering er i gang med at lukke den skattemæssige ventil for ejere, der udlejer møblerede ferieboliger via platforme som Airbnb. Den attraktive skattefordel, der tidligere gjorde denne form for udlejning særlig lukrativ, forsvinder i al væsentlighed fra og med indkomsterne for 2025 — som skal angives i 2026.
Den skattemæssige fordel for sæsonudlejning er under afvikling
Frem til og med indkomståret 2024 nød ejere af møblerede ferieboliger godt af en betydelig skattefordel. Så længe de årlige lejeindtægter holdt sig under 77.700 euro, var de omfattet af den såkaldte micro-BIC-ordning. Det indebar et standardfradrag på 50 procent — kun halvdelen af indkomsten blev medregnet ved beregningen af indkomstskat og sociale bidrag.
For mange private ejere var det en ideel konstruktion. En anden bolig ved kysten eller i bjergene kunne i løbet af nogle sommermåneder give et solidt afkast, uden at skattemyndighederne umiddelbart slugte halvdelen. Sammenlignet med klassisk langtidsudlejning eller andre investeringsformer kunne sæsonudlejning rent økonomisk klart betale sig.
Den franske lovgiver ønsker nu at bremse strømmen af boliger mod korttidsmarkedet. I områder med alvorlig boligmangel forsvinder for mange lejligheder og huse fra udbuddet til lejere, der ønsker at bo der hele året. De skattemæssige fordele ved sæsonudlejning er derfor kommet under lup.
Micro-BIC: både loft og fradrag sænkes markant
Det hårdeste slag kommer med ændringen af micro-BIC-ordningen for ikke-certificeret turistmæssig møbleret udlejning. Fra og med indkomståret 2025 sænkes det maksimale loft for denne forenklede ordning til 15.000 euro om året. Alt derover falder automatisk uden for micro-BIC og havner i en mere skattetung ordning.
Derudover beskæres standardfradraget også. Hvor det frem til 2024 var muligt at holde 50 procent af indkomsten ude af skatteberegningen, falder denne procentsats til 30 procent for den berørte udlejningskategori. Skattemyndighederne beskatter herefter 70 procent af lejeindtægterne i stedet for halvdelen.
En ejer med 20.000 euro i årlige lejeindtægter ser sit skattepligtige grundlag stige fra 10.000 til 14.000 euro. Uden andre ændringer betyder det en tydelig stigning i skattebeløbet.
Forskellen lyder måske ikke af meget på papiret, men for mange private udlejere mærkes det tydeligt. Lejepriserne er allerede under pres på grund af konkurrence, højere energiomkostninger og skærpede regler. En ekstra bid fra skattemyndighederne gør ganske enkelt en del projekter mindre rentable.
Langtidsudlejning af møblerede boliger forbliver uberørt
Det er bemærkelsesværdigt, at ikke al møbleret udlejning rammes. Møblerede boliger, der fungerer som lejerens primære bopæl, bevarer deres nuværende ordning. For den kategori forbliver micro-BIC-loftet på 77.700 euro, og 50-procents-fradraget opretholdes ligeledes.
Foranstaltningerne retter sig altså klart mod korttidsudlejning til turister og midlertidige besøgende. Stadig flere byer klager over, at dette fænomen presser lejepriserne op og skrumper udbuddet for lokale beboere. Den skattemæssige tilpasning skal tilskynde ejere til igen at vælge årsudlejning.
Frem mod 2026: højere skattetryk for tusindvis af udlejere
De nye regler gælder for indtægter modtaget fra og med 1. januar 2025. Den tilhørende selvangivelse følger i foråret 2026. Fra det tidspunkt mærker udlejerne konkret, hvad besparingerne betyder for deres økonomi.
For mindre udlejere, der ligger klart under 15.000 euro om året, ændrer situationen sig mindre drastisk. De kan ofte forblive i micro-BIC og nyder stadig godt af et standardfradrag — ganske vist lavere end tidligere.
For ejere med en højere lejeindtægt ændres regnestykket markant. Ikke nok med at fradraget er lavere — de tvinges også hurtigere over i en anden ordning med mere omfangsrig administration og potentielt højere beskatning.
- Under 15.000 euro: micro-BIC forbliver mulig, men med kun 30 procents fradrag
- Over 15.000 euro: skift til en anden ordning er nærmest uundgåeligt
- Langtidsudlejning af primær bolig: forbliver mere fordelagtigt behandlet
Régime réel (LMNP): mere arbejde, men ofte lavere skat
Mange skatteeksperter forventer, at den såkaldte régime réel for ikke-professionel udlejning (LMNP) bliver den naturlige vej ud for de fleste ejere. I denne ordning er der intet stort standardfradrag, men udlejeren må til gengæld trække alle faktiske udgifter fra.
Det drejer sig eksempelvis om:
- realkreditrenter og øvrige finansieringsomkostninger
- ejendomsskat og lokale afgifter
- administrationsomkostninger og provisioner fra platforme eller ejendomsmæglere
- vedligeholdelse, renovering og mindre ombygninger
- energiomkostninger, internet, rengøring og sengelinned
Derudover spiller afskrivning en afgørende rolle. Boligens og inventarets værdi kan gradvist afskrives over flere år. Denne afskrivning reducerer hvert år den skattepligtige fortjeneste uden at der faktisk forlader penge ejendommen. Dette regnskabsmæssige redskab medfører i praksis ofte, at de skattepligtige indtægter i årevis ender på nul eller tæt derved.
Régime réel kræver dog seriøs bogføring. Udlejere skal gemme alle fakturaer, få udarbejdet et årsregnskab og ofte engagere en revisor. For én der ejer en enkelt lille studio kan det virke relativt tungt — for ejere med flere ejendomme eller stærkt voksende indtægter kan det til gengæld klart betale sig.
Den der strukturelt modtager mere end 15.000 euro om året fra ferieudlejning, gør klogt i at lægge beregningerne ved siden af hinanden: micro-BIC med 30 procents fradrag over for régime réel med fradrag for alle udgifter og afskrivninger.
Certificering som turistbolig: en alternativ vej
En anden mulighed er den officielle certificering som turistmæssig møbleret bolig. Med en sådan godkendelse bevares en mere fordelagtig micro-BIC-ordning med et loft på 77.700 euro og et fradrag på 50 procent. Denne fordel er altså stadig tilgængelig — men kun for boliger, der opfylder klare krav til kvalitet og komfort.
Certificeringen udstedes af godkendte instanser, der blandt andet vurderer areal, udstyr, sengetøj, sanitære forhold, sikkerhed og serviceniveau. For udlejere der primært henvender sig til budgetmarkedet, kan det at leve op til alle disse krav kræve yderligere investeringer i indretning og renovering.
| Udlejningstype | Micro-BIC-loft | Standardfradrag |
|---|---|---|
| Korttid, ikke-certificeret (fra indkomst 2025) | 15.000 euro | 30% |
| Certificeret turistbolig | 77.700 euro | 50% |
| Møbleret primær bolig for lejer | 77.700 euro | 50% |
Strategiske valg for udlejere: beregn, ompositionér eller stop
For mange private investorer bliver 2025 et beslutningsår. Tiden med "bare at udleje via en platform og indkassere standardfradraget ved årets udgang" er ved at rinde ud. Ejere er nødt til at tænke mere bevidst over deres strategi.
Overordnet set står udlejere over for tre scenarier:
- forblive i det små med begrænsede indtægter, så micro-BIC stadig kan betale sig
- professionalisere og skifte til régime réel med fuldt fradrag for udgifter og afskrivninger
- omstille til langtidsudlejning med mere stabile indtægter og en anderledes skattemæssig ramme
Den der ligger tæt på 15.000-euro-grænsen, kan justere antallet af overnatninger, minimumslængden på ophold eller priserne. For større aktører, der nemt kommer over 20.000 eller 30.000 euro om året i lejeindtægter, er skiftet til en mere professionel ordning nærmest uundgåeligt.
Hvad private investorer kan lære af denne skattemæssige kursændring
Den franske reform viser, hvor hurtigt spillereglerne omkring ferieudlejning kan vende. Et model der i årevis var betragtet som en sikker pengemaskine, kan med nogle få lovparagraffer forvandles til et langt mere komplekst og mindre generøst system.
Investorer der arbejder med korttidsudlejning, gør klogt i altid at udarbejde et regnestykke, hvor skattefordelene er betydeligt lavere. Dermed undgår man at et projekt kun er rentabelt under de mest gunstige skattemæssige betingelser. En stresstest med højere rente, lidt lavere belægningsgrad og reducerede skattefradrag giver et langt mere realistisk billede.
Situationen tydeliggør også, hvor vigtigt det er at have styr på administrationen og forstå tallene. Den der kun kigger på bruttoomsætningen, undervurderer effekten af skatter og afgifter. Et enkelt regneark med alle udgifter, forventede afskrivninger og de forskellige skattemæssige muligheder kan gøre forskellen mellem en profitabel investering og en kilde til finansiel stress.
For danske ejere med ejendomme i Frankrig er der endnu et lag: samspillet mellem franske og danske skatteregler. Dobbeltbeskatningsaftaler, lempelse for dobbeltbeskatning og behandlingen af udenlandsk fast ejendom kræver individuelle løsninger. En samtale med en rådgiver, der kender både det franske og det danske system, forebygger ubehagelige overraskelser år senere.
